שמי מוטי מרצ'בסקי ואני בנו של פנחס מרצ'בסקי ז"ל – מראשוני העיר הרצליה ומקים שכונת "מעונות שרה" – שגבולותיה הם הרחובות ריינס, בר אילן, העצמאות ושמאי. הנני שמאי מקרקעין 23 שנים, מוסמך במינהל עסקים (M.B.A) ועוסק בתחום הנדל"ן כ-28 שנים.
שכונת "מעונות שרה" נבנתה בשנות ה-50-60 של המאה הקודמת במרכז העיר הרצליה ומכילה 14 בנייני רכבת ישנים בני 2-3 קומות ובהם 186 יח"ד על שטח קרקע של כ-20 דונם.
אחי צבי מרצ'בסקי ואני מחזיקים בזכויות הבעלות בבנין ברח' בר אילן 41-43 המכיל 8 דירות ותכנית לבניית 16 דירות חדשות ובזכויות הבניה בגג בבנין ברח' ריינס 12-20 המכיל 45 דירות.
לפני מספר שנים התחלנו אחי ואני ביוזמה לפינוי בינוי בשכונה. במסגרת היוזמה פנינו יחד עם אדריכלים מטעמנו למחלקת התכנון בעירייה והעלנו את הצעתנו לפינוי בינוי בשכונה ואף הוחל בהעברת חומר לעירייה לרבות בדיקה תכנונית מקיפה, תשריטים של כל מסלולי הטיסה של שדה התעופה הרצליה והמצב המשפטי של הדירות.
בתחילת שנת 2011 נמסר לנו ממחלקת התכנון של העירייה כי לאחר שבוצעה בדיקת היתכנות, הועדה המקומית החליטה לצאת למהלך תכנוני של התחדשות עירונית והכנת תכנית בנין עיר חדשה לפינוי בינוי בשכונה(החלטת העירייה).
בתאריך 19.8.2011 פורסמה בעיתונות הודעה בהתאם לסעיף 77 לחוק התכנון והבניה, לפיה מודיעה הועדה המחוזית על הכנת תכנית מתאר חדשה לשכונת "מעונות שרה". בהתאם להודעה מטרת התכנית הינה לקבוע הוראות לאיחוד וחלוקה, זכויות בניה חדשות ותצורת בינוי חדשה לשכונה. (הודעת הועדה המחוזית).
במקביל להתנהלותנו מול גורמי התכנון בעירייה, התחלנו בהליך של החתמת דיירים בשכונה על הסכמה לפינוי בינוי ולייצוג במכרזים שיוצעו לחברות הבנייה. עד כה חתמו רבים מבעלי/חוכרי הדירות בשכונה ובימים אלה אנו מנהלים את המשך הליך החתמת בעלי/חוכרי הדירות בשכונה (טופס הסכמה לייצוג).
לאורך השנים ניסו עורכי דין, קבלני חתימות וגורמים אינטרסנטיים זרים להיכנס לשכונה ולהחתים בה דיירים על הסכמות ועל הסכמים לפינוי בינוי ללא אפשרות לחזור בהם. לטעמנו ככל שיש יותר גורמים המחזיקים בחתימות של דיירים, כך ירחק מימוש הפרויקט מכולנו, היוזמה לא תצלח ויהיה קשה להוציא אל הפועל את הפרויקט עקב פילוגים פנימיים. בשנת 2015 פנתה עירית הרצליה במכתב לתושבי שכונת "יד התשעה" והציעה להם כמו בשכונות אחרות, לא לחתום ליזמים על מסמכים בנוגע להתחדשות עירונית (מכתב העירייה).
ב-22.01.2014 הודיעה העירייה כי בכוונתה לקדם תכנית בניין עיר חדשה לפינוי בינוי של החלק הדרומי בלבד של שכונת "מעונות שרה" ואף הציגה את הדמיית התכנית למועצת עיריית הרצליה. (הדמיית התכנית).
ב-1.4.2015 הודיעה העירייה כי בהמשך לבחינות תכנוניות שנעשו החליטה להרחיב את תחום התכנית ולכלול גם את החלק הצפוני של השכונה. בהתאם להחלטה, בתכנית החדשה מתוכננים כ-600 יחידות דיור, שטחי מסחר, שטחי ציבור ושטחים פתוחים (החלטת העירייה).
בישיבת הועדה המקומית לתכנון ובניה מ-10.06.2015 נקבע כי מטרת התכנית היא התחדשות עירונית בשכונה בדרך של הריסה ופינוי 15 מבנני מגורים המכילים 186 יח"ד והקמת שכונת מגורים חדשה תחתם הכוללת מבנני מגורים בעלי 5-9 קומות ועוד מגדל בן 20 קומות, המכילים 620 יח"ד. בנוסף מוצעים שטחים למבני ציבור, שטחים למסחר, שטחים פתוחים, ושטח לכיכר עירונית. פתרון החניות לשכונה החדשה מוצע במרתפים תת קרקעיים. הועדה מחליטה על הצגת התכנית לציבור.( החלטת הועדה המקומית).
ביום 19.07.2015 נערך כנס עיריית הרצליה במסגרתו הוצגה לציבור הדמיית תכנית הפינוי בינוי לשכונת "מעונות שרה". תחת תפריט תכנית "מעונות שרה" – מסמכי התכנית בהכנה, ניתן לצפות במצגת התכנית.
ביום 12.04.2016 פורסמו מסמכי תכנית הר/2214 - התחדשות עירונית "מעונות שרה". תחת תפריט תכנית "מעונות שרה" – מסמכי התכנית בהכנה, ניתן לצפות במסמכי התכנית ובהערות למצגת שהוצגה ע"י העיריה.
בתאריך 24.6.2018 הופקדה תכנית הר/מק/2214/א' – התחדשות עירונית מעונות שרה. כל הרואה את עצמו נפגע ע"י התכנית, וכן כל הזכאי לכך ע"פ סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, רשאי להגיש התנגדות תוך 60 יום ממועד פרסומה של ההודעה המאוחרת בין הפרסומים בעיתונים, למשרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה בסוקולוב 22, הרצליה. תחת התפריט תכנית "מעונות שרה" – מסמכי התכנית המופקדת, ניתן לצפות בכל מסמכי התכנית שפורסמו.
ביום 11.7.2018 החליטה הועדה המקומית להאריך את המועד להגשת התנגדויות לתכנית עד לתאריך 17.9.2018.
לאחר הפקדת התכנית בחודשים יולי עד ספטמבר 2018 התחלנו בשיתוף עם עו"ד צבי פורת בסדרת מפגשים עם בעלי דירות בשכונה להצגת תכנית הפינוי בינוי שהופקדה והתיקונים שלדעתנו יש לערוך בה ועד כה הסכימו עשרות אנשים להצטרף להתנגדות.
בחודש ספטמבר 2018 הוגשו לתכנית המופקדת התנגדויות ע"י בעלים המייצגים למעלה מ-40 דירות בשכונה, שכל רצונם היה להתריע בפני העירייה שאינם רוצים בתוכנית שתפגע באיכות חייהם ושיש לתקן את התכנית.
נושאי ההתנגדויות כללו בין היתר: התנגדות לחניון תת קרקעי משותף עצום בשכונה המכיל למעלה מ-1,000 חניות פרטיות וציבוריות עם 3 כניסות בלבד המשותפות הן לבעלי הדירות והן לציבור, התנגדות לתכנון הכורך למעשה את כל החלקות אלה באלה וגורם לתלות בבנייה בין מתחמי הבנייה ולדחייה של הבנייה בחלקים נרחבים בתכנית, התנגדות לתכנית שמכוחה לא ניתן להוציא היתרי בנייה והתנגדות להמרת שטחי מגורים למסחר והמטרדים הנלווים לכך.
לאחר הגשת ההתנגדויות לעיריית הרצליה כנגד אישורה של תכנית הר/מק/2214/א' – התחדשות עירונית מעונות שרה, הבינה העירייה כי התכנית אינה מטיבה עם בעלי הדירות, והחליטה לתכנן מחדש את התכנית וברצונה שחברה יזמית תשתתף כבר בשלב זה בהליך התכנוני.
בתאריכים 21.7.2020, 22.7.2020, 27.7.2020 ו-28.7.2020 ערכנו כנסי פינוי בינוי לבעלי הדירות בשכונה בהתאם לחוק המארגנים ובהם השתתפו בעלי זכויות המייצגים כ-90 דירות. בכנסים הצגנו לבעלי הדירות מצגת בה הסברנו את חוק המארגנים כפי שקובע החוק, נתנו סקירה על תכנית הפינוי בינוי שהופקדה וההתנגדויות שהוגשו לה, פירטנו את ההיבטים המשפטיים והשמאיים עפ"י תקן שמאי 21.1 ולבסוף הסברנו על פעילותנו העתידית בתהליך הפינוי בינוי (ראו בפירוט במכתב מיום 24.11.2020).
בתאריך 17.3.2021 לאחר מכרז יזמים שנערך ע"י עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, המנהלת המארגנת ונציגות בעלי הדירות, בחרה הנציגות את חברת ICR לתכנון וביצוע פרויקט הפינוי בינוי בשכונת מעונות שרה (ראו בפירוט במכתב מיום 6.4.2022 , ראו מצגת חברה תחת תפריט ICR).
בתאריך 2.11.2022 קיימה הועדה המקומית דיון על תכנית הפינוי בינוי בשכונת מעונות שרה והחליטה כדלקמן: "לאחר ששמעה את ההתנגדויות ויצאה להליך פרסום לפי ס' 106(ב) לחוק התכנון והבניה, וזאת לאחר שחברי הוועדה קיימו סיור במקום ולאחר שבוצעה בדיקה של תיק הפרסום ונמצא כי נשלחו הודעות אישיות למתנגדים ונעשתה בדיקה שנשלחו הודעות לדיירים נוספים. בהתאם לכך מחליטה הוועדה המקומית על אישור התכנית בכפוף לשינויים שאותם החליטה הוועדה מיום 02.06.2021" (ראו בפירוט עדכון במכתב מיום 28.12.2022).
אני שמח לבשר על מועד כנס הפינוי בינוי לכל בעלי הדירות בשכונה בו ישתתפו חברת ICR, אדריכלי הפרויקט קיקה ברא"ז וטל קאופמן, רועי שובל עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, קובי אורון מפקח בעלי הדירות וחברי הנציגות. תחת תפריט חברת ICR מצורפת הזמנה לכנס.
לאור האמור לעיל ועל מנת שנוכל להתקדם ולגבש רוב מיוחס מבין בעלי הדירות לצורך חתימת הסכם הפינוי בינוי מול חברת ICR, אנו מעבירים לכם שוב לחתימה כתב מינוי עדכני לייצוג וליווי בפרויקט הפינוי בינוי בשכונה (כתב מינוי).
אחי ואני נמשיך להפגש באופן אישי עם כל אחד ואחד מכם ונציג לכם את משנתנו בנוגע לפינוי בינוי המתוכנן. אנו נשמור בזמן התהליך על קשר קבוע עם כל אחד ואחד מכם ונהווה כתובת זמינה ויומיומית לפניות מכם.
