היבטים תכנוניים
כללי
1. עיר שאינה משכילה לחדש את האזורים הותיקים שלה צפויה
במקרים רבים להתמודד עם אוכלוסיה מזדקנת ופוחתת,
דימוי שמאבד ערך, בסיס ארנונה קטן, תשתיות ישנות ובקצרה
עיר ההולכת ונחלשת. דרך תהליכי החידוש העירוני נשמרת
להנהגות הערים הותיקות הזכות להקים עיר חדשה בישראל
גם אם היא כבר קיימת.
2. התחדשות עירונית הינה האסטרטגיה העיקרית בעולם לטיוב
ערים קיימות, לשמירה על צפיפותן, לשמירה על עתודות
השטחים הפתוחים בהן ולמניעת גלישת בינוי נוספת
לשטחים פתוחים בטרם עת ולחיזוק המבנה הפיזי והכלכלי
של האזורים הבנויים. אם משתמשים בה נכון היא יכולה
להביא לשיפור משמעותי בחיי התושבים הקיימים והחדשים בעיר.
השיקול הכלכלי כשיקול תכנוני לגיטימי
1. תחום התכנון והבנייה אינו יכול להיות מנותק לחלוטין משיקולים
כלכליים. שיקול כלכלי העומד ביסוד עמדת ועדה מקומית להתרת
בנייה בצפיפות גבוהה הדרושה בתכנית לפינוי בינוי מהווה שיקול תכנוני לגיטימי.
2. השיקול הכלכלי עשוי לשמש כתמריץ וכמניע להשגת מטרות תכנוניות. קיימות תכניות כגון תמ"א 38, תכניות שימור ותכניות פינוי בינוי העושות שימוש בשיקול הכלכלי כמנוע וכמניע להשגת מטרות תכנוניות. אישור תוכנית אשר יישומה אינו כלכלי עלול להותירה כאות מתה.
3. ניתן להביא בגדר השיקולים התכנוניים גם את השיקול הכלכלי, במובן זה שבמקרים המתאימים ניתן לשקול איזו החלטה תכנונית תאפשר ותבטיח את השגת המטרה התכנונית בשל הכדאיות הכלכלית הטמונה בה, ולחלופין- איזו החלטה תכנונית תכשיל את השגת המטרה התכנונית בשל הפיכת הפרויקט לבלתי כלכלי.
4. ברור לנו כי על מנת להשיג כדאיות כלכלית בתכנית בשילוב עם שיפור החלל הציבורי, יהיה צורך בבנייה של בניינים גבוהים בשכונה בשילוב עם שטחים פתוחים נרחבים לטובת דיירי השכונה והציבור. בבנייה לגובה ניתן להגיע לצפיפות גבוהה, להקטנת תכסית הבניינים וליצירת שטחים ירוקים כגון פארק בתכנית.
להתחדשות עירונית יש כוח כלכלי לא מבוטל והוא יכול להוות גורם צמיחה מוביל בעיר כדלקמן:
1. השקעה במרקם קיים חסכונית בהרבה בהשוואה לבנייה באזור חדש שדורשת גם השקעה רבה בתשתיות חדשות.
2. התושבים החיים ברקמות הישנות נהנים מעליית ערך משמעותית של נכסיהם ומשיפור באיכות חייהם.
3. עליית ערך הנכסים חוזרת לאוצר המדינה ע"י מיסים שונים.
4. העיריות נהנות מחיסכון משמעותי בתחזוקה עקב העלאת הצפיפות, עליה מספר משלמי הארנונה ועלייה בתשלומי ההיטלים והאגרות של הפרויקטים ובקצרה הכנסות העירייה גדלות.
5. תהליך של התחדשות עירונית מושך לאזור גם משקיעים פרטיים אשר מזרימים הון, מרחיבים את הפעילות הכלכלית ויוצרים מקומות עבודה חדשים.
6. שיפור איכות החלל הציבורי והאינטנסיביות של המרקם מעודדת ומושכת אוכלוסיות חזקות למקום.
7. פינוי בינוי מהווה דרך חלופית להתמודדות עם רעידות אדמה ע"י הריסת המבנים הישנים שאינם בנויים בהתאם לתקן ואינם עמידים בפני רעידות אדמה ובניית בניינים חדשים העמידים בפני רעידות אדמה. בשורה התחתונה פינוי בינוי יציל את דיירי השכונה ממוות מרעידת אדמה.
השפעת תכניות מתאר ארציות ומחוזיות
1. תכנית מתאר ארצית – תמ"א 23 א'
אחת הבעיות הנפוצות בהתחדשות עירונית היא "ערך פינוי בינוי נמוך" (או שכונות בעייתיות), ובעיה זו ניתן לפתור רק עם מכניסים למערכת אלמנט נוסף – "ערך מוסף" כגון קישור למערכת הסעת המונים חדשה המתוכננת או קיימת במקום.
שכונת "מעונות שרה" ממוקמת סמוך לצירי תנועה ראשיים עם נגישות למערכת תחבורתית והסעת המונים (B.R.T) המתוכננת בעיר ולתוואי הרכבת הקלה המאושר (קו ורוד) בהתאם לתמ"א 23 א' (על שינוייה) (מתע"ן במטרופולין גוש דן) ברחובות סוקולוב, ויצמן והרב קוק הסמוכים לשכונה.
2. תכניות מתאר ארציות תמ"א 31 ותמ"א 35
בתכניות שונות, בעיקר ברמה ארצית, וביניהן תכנית מתאר ארצית לבניה ולפיתוח (תמ"א 35), תכנית מתאר ארצית משולבת לבניה, לפיתוח ולקליטת עלייה (תמ"א 31), עולה מגמה לפיה חלק גדול ככל הניתן, מהבינוי העתידי של ישראל, צריך להתבצע במסגרת השטחים המבונים, דהיינו בתוך הערים. כך, יישמרו שטחים פתוחים וייעשה שימוש יעיל בקרקע, בתשתיות ובמוסדות ציבור.
תכנית מתאר ארצית – תמ"א 35 שאושרה ב-27.11.2005 מעודדת בנייה בצפיפות גבוהה בסמוך למוקדי תחבורה. בהתאם לסעיף 12.2.2 לתכנית עולה כי ניתן לחרוג מהרף העליון של הצפיפות הקבועה בתכנית אם התכנית נמצאת בסמוך למרכז תחבורה או אם התכנית מצויה במתחם שנקבע ע"י מוסד תכנון כמתחם לחידוש עירוני.
שכונת "מעונות שרה" ממוקמת סמוך לרחוב בן גוריון בו מתוכננת עפ"י ת.מ.א 23 א' אחת התחנות הראשיות של הרכבת הקלה.
3. תכנית מתאר מחוזית – תמ"מ 5
בתכנית המתאר המחוזית למחוז תל אביב - תמ"מ 5 שאושרה ב- 15.4.2010 נקבע בסעיף 5.9 כדלקמן:
"מוסד תכנון, בבואו לדון בתכניות להתחדשות עירונית, רשאי לקבוע תוספת זכויות בניה, הסבת שימושים, דרישות חניה מופחתות וניצול יעיל יותר של הקרקע לצורכי ציבור, לרבות שילוב שימושים במבנה אחד וניצול תת הקרקע, והכל באופן שיעודד מימוש ההתחדשות העירונית, ותוך הבטחת סביבה המעודדת תנועת הולכי רגל".
לעניין שדה התעופה בהרצליה המגביל בנייה לגובה בחלקים נרחבים של העיר הרצליה, נקבע בסעיף 8.3 לתמ"מ 5, כדלקמן:
בתום חמש שנים מיום אישורה של תכנית זו, לא יתאפשר המשך שימוש בשדה התעופה הרצליה. המועצה הארצית תהא רשאית להאריך את התקופה מעת לעת לאחר שהוצגו בפניה התנאים והנסיבות העדכניים לאותה עת.
תכניות בנין עיר החלות על שכונת "מעונות שרה", הרצליה
1. תכנית הר/2000 א' – מיום 9.4.2002
התכנית חלה על חלקה 258 בגוש 6538 וקובעת כי באזור מגורים ג' יותרו 110% בניה ב-3 קומות. הועדה המקומית רשאית להוסיף 6% לשיפור התכנון, 5% למעלית ו-2.5% לכל קומה נוספת שתאושר. צפיפות לפי 7 יחידות דיור למגרש מינימאלי של 500 מ"ר.
תקנון התכנית.
2. תכנית הר/2058 מיום 23.5.2006 – הרחבות בניה
התכנית מסווגת את חלקות 118-120 בגוש 6535 ואת חלקות 388-390 בגוש 6538 באזור מגורים מיוחד. שטח עיקרי עילי 15,750 מ"ר, שטח עיקרי תת קרקעי 2,450 מ"ר ובסה"כ 18,200 מ"ר שטח עיקרי המהווים כ-120% בניה משטח החלקות.
בנוסף התכנית מתירה שטחי שרות בשיעור של 20% מסך השטחים העיקריים באותו מגרש.
3. תכנית הר/2058 א' מיום 28.1.2010 – הגדלת צפיפות
התכנית מסווגת את חלקה 389 בגוש 6538 באזור מגורים ב'. שטח עיקרי עילי 1,040 מ"ר + שטחי שרות 284 מ"ר ובסה"כ 1,324 מ"ר ומרתף עפ"י תכנית הר/2000 מ' למרתפים. סה"כ 16 יחידות דיור ב-6 קומות.
תקנון התכנית.
תשריט התכנית.
נספח בינוי.
4. תכנית מופקדת - תכנית הר/מק/2214 א' - התחדשות עירונית מעונות שרה (הר/504-0351403)
א. התכנית פורסמה להפקדה בי.פ. 7850 מיום 24.6.2018.
ב. התכנית הינה תכנית מתאר מקומית לפי סעיף 62א(א2)1, שמכוחה לא ניתן להוציא היתרים או הרשאות. התכנית קובעת הוראות לעריכת איחוד וחלוקה בתכנית עתידית הנגזרת מתכנית זו.
ג. מטרת התכנית הינה לאפשר הליך של פינוי בינוי בשכונת מעונות שרה. במסגרת התכנית יהרסו 15 מבני המגורים הקיימים המכילים 186 יח"ד ותיבנה שכונה חדשה של בניינים בני 9-5 קומות ומגדל בן 27 קומות המכילים 620 יח"ד, יוסדרו דרכי הגישה מסביב למתחם, יתוכנן שטח ירוק פתוח לציבור, שטחים פתוחים, שטחים למבני ציבור, מסחר וחניונים תת קרקעיים.
ד. זכויות הבניה המוצעות במגרשים הינן כדלקמן:
מגרש
מס' |
שטח
מגרש
(מ"ר) |
שימוש |
שטחי בניה (מ"ר) |
מספר
יח"ד |
מספר קומות
(כולל ק"ק) |
|
עיקרי |
שרות |
מעל
הקרקע |
מתחת
לקרקע |
|
100 |
550 |
מגורים |
1,848 |
756 |
21 |
6 |
3 |
|
101 |
463 |
מגורים |
2,464 |
1,008 |
28 |
8 |
3 |
|
102 |
449 |
מגורים |
1,848 |
756 |
21 |
8 |
3 |
|
103 |
508 |
מגורים |
2,024 |
828 |
23 |
6 |
3 |
|
104 |
524 |
מגורים |
2,464 |
1,008 |
28 |
8 |
3 |
|
105 |
2,098 |
מגורים |
9,152 |
3,744 |
104 |
8 |
3 |
|
106 |
1,039 |
מגורים |
3,872 |
1,584 |
44 |
7 |
3 |
|
107 |
706 |
מגורים |
2,288 |
936 |
26 |
8 |
3 |
|
108 |
1,068 |
מגורים |
2,200 |
900 |
25 |
6 |
3 |
|
140 |
867 |
מגורים |
10,824 |
5,000 |
123 |
27 |
4 |
|
מסחר |
100 (כולל שירות) |
|
|
801 |
454 |
מגורים |
1,056 |
432 |
12 |
8 |
3 |
|
מבנים ומוסדות ציבור |
250 (כולל שירות) |
|
|
802 |
1,064 |
מגורים |
4,576 |
1,872 |
52 |
8 |
3 |
|
מבנים ומוסדות ציבור |
125 (כולל שירות) |
|
|
803 |
524 |
מגורים |
1,408 |
576 |
16 |
6 |
3 |
|
מבנים ומוסדות ציבור |
125 (כולל שירות) |
|
|
804 |
376 |
מגורים |
1,320 |
540 |
15 |
8 |
3 |
|
מבנים ומוסדות ציבור |
125 (כולל שירות) |
|
|
805 |
795 |
מגורים |
2,552 |
1,044 |
29 |
8 |
3 |
|
מבנים ומוסדות ציבור |
125 (כולל שירות) |
|
|
901 |
784 |
מגורים |
2,376 |
972 |
27 |
8 |
3 |
|
מסחר |
60 (כולל שירות) |
|
|
902 |
555 |
מגורים |
2,288 |
936 |
26 |
8 |
3 |
|
מסחר |
75 כולל שירות |
|
|
סה"כ |
12,824 |
|
54,560 |
22,892 |
620 |
|
|
|
סה"כ מתחת לקרקע לכל מגרשי המגורים |
|
26,400 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
400 |
507 |
מבנים ומוסדות ציבור |
1,250 כולל שירות |
|
4 |
|
|
מסחר |
100 כולל שירות |
|
|
מתחת לקרקע |
|
1,000 |
|
|
3 |
|
784-781 |
7,851 |
ככר עירונית (מתחת לקרקע) |
16,000 |
|
|
|
|
820 |
614 |
דרך מאושרת |
|
|
|
|
|
830 |
523 |
דרך מוצעת |
|
|
|
|
|
840 |
387 |
דרך משולבת |
|
|
|
|
|
670 |
1,717 |
שטח ציבורי פתוח |
|
|
|
|
|
900 |
258 |
יעוד עפ"י תכנית מאושרת אחרת |
|
|
|
|
|
סה"כ |
24,681 |
|
|
|
|
|
ה. ניתן יהיה לנייד עד 10% יח"ד ו/או זכויות בניה בין תאי שטח לצורך התאמות איזון ותכנון בתיאום עם שמאי הועדה ואישור הועדה המקומית.
ו. נספח הבינוי והפיתוח הינו מנחה בלבד, למעט בכל הקשור לגובה מירבי מעל פני הים, למספר הקומות ולקווי הבניין. הפרשי הגבהים בין הגושים של המבנים לא יפחתו מהמצוין בנספח הבינוי, סטייה מהוראה זו תהווה סטייה ניכרת מתכנית.
ז. לא ניתן להוסיף זכויות בניה מעבר למפורט בטבלת הזכויות לרבות מכח תמ"א 38 או תכנית הר/2213.
ח. השימושים המותרים הינם למגורים, שטחי שרות נלווים ומועדון לדיירים. בבניינים הפונים לרח' העצמאות בקומת הקרקע ניתן יהיה להמיר שטחים משימוש מגורים לשימוש מסחרי. בהתאם לתשריט המצב המוצע מסומנת חזית מסחרית לאורך רחוב העצמאות. סימון חזית מסחרית בתשריט מסמן חזיתות פעילות בקומת הקרקע אשר ישמשו למסחר. הסימון הוא עקרוני וייקבע בתכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח.
ט. מרפסת מקורה בשטח עד 14 מ"ר לדירה, לא תבוא במניין השטח המותר לבניה ובלבד ששטחן הכולל של כל המרפסות המקורות בבניין לא יעלה על 12 מ"ר כפול מס' הדירות בבניין. מרפסת או גג מקורה בגובה 2 קומות לפחות ומרפסת לא מקורה, לא יחשבו כשטח בניה.
י. לפחות 20% מסה"כ הדירות בתחום התכנית יהיו דירות קטנות עד 75 מ"ר (עיקרי + ממ"ד).
יא. לא תותר הצמדת חצרות פרטיות ליח"ד בקומת הקרקע בחזית הקדמית.
יב. התכנית קובעת 4 מתחמי בניה בהם מספר יחידות הדיור הינו כדלקמן:
|
מתחם מס' |
מס' דירות |
|
קיים |
מוצע |
|
1 |
0 |
60 |
|
2 |
36 |
219 |
|
3 |
52 |
110 |
|
4 |
98 |
231 |
|
סה"כ |
186 |
620 |
יג. חניון תת קרקעי
1) התכנית מסמנת מגרשים מס' 784-781 בשטח של 7,851 מ"ר ביעוד ככר עירונית. שטחי הבניה המותרים מתחת לקרקע במגרשים אלה הינם 16,000 מ"ר. מתחת למגרשי הבנייה יותרו עוד 26,400 מ"ר לחניות. השימושים המותרים מתחת לקרקע הינם לחניון ציבורי ופרטי וביתרת השטח למתקנים טכניים, למחסנים ושימושים נלווים כגון מועדון דיירים. בכל תאי השטח יותרו עד 3 קומות מרתף למעט תא שטח 140 בו יותר עד 4 קומות מרתף.
2) נספח התנועה הינו מנחה למעט למספר כניסות ויציאות לחניון התת קרקעי אשר ימוקמו ברחובות העצמאות, ריינס ובר אילן. מיקום הרמפות המסומן בנספח התנועה אינו מחייב.
3) כל החניון התת קרקעי יהיה בבעלות פרטית, יכיל גם את החניון הציבורי בבעלות פרטית, אשר יהיה נגיש מרמפת הכניסה של החניון. החניון הציבורי יהיה כהגדרתו בתקנות התכנון והבנייה, התוספת הראשונה, התקנת מקומות חניה, התשמ"ג – 1983, והסדרי החניה בו ייקבעו ע"י עיריית הרצליה כתנאי בהיתר, לפי סעיף 4 (ג) לתוספת הראשונה.
4) בקומת המפלס העליון, החניון הציבורי יכיל את החניות המיועדות עבור מבני הציבור בתכנית. חניות החניון הציבורי יהיו נגישות מיידית מרמפת הכניסה ויתוכננו במקבצים. במידה ויוכח כי מבחינה תכנונית לא ניתן להשלים את סך החניות הציבוריות במפלס העליון בלבד, ניתן יהיה למקם חניות ציבוריות גם במפלסים נמוכים יותר. מקומות החניה הציבוריים לא יהיו מוצמדים למשתמשים מסוימים. ביתר השטח המצוי מתחת לכיכר העירונית,לשטח מבנים ומוסדות ציבור ולשטח המגורים, ניתן להצמיד חניות פרטיות.
5) תבוצע הפקעה בתחום הכיכר העירונית ובתחום שטח מבנים ומוסדות ציבור במפלס מעל הקרקע בלבד.
6) החניון התת קרקעי בתחום התכנית ייבנה על חשבון היזם הפרטי.
7) בהתאם לנספח התנועה של התכנית, טבלת מאזן החניה לחניות הינה כדלקמן:
|
מתחם |
מספר
יח"ד |
תקן
חניה |
מספר חניות
|
מס' חניות
בתשריט (עיגול
אדום/ירוק) |
|
דרוש |
מוצע |
|
1 |
60 |
1:1.5 |
93 |
98 |
114 |
|
2 |
219 |
1:1.5 |
335 |
223 |
203 |
|
3 |
110 |
1:1.5 |
169 |
291 |
221 |
|
4 |
231 |
1:1.5 |
353 |
401 |
297 |
|
מסחר |
275 מ"ר |
1:50 |
7 |
לא צוין |
לא סומן |
|
סה"כ פרטיות |
620 |
|
957 |
1,013 |
835 |
|
|
|
|
|
|
|
|
סה"כ מבני ציבור |
2,100 מ"ר |
1:60 |
56 |
לא צוין |
339 |
|
סה"כ |
|
|
1,013 |
1,013 |
1,174 |
יד. התכנית קובעת שימושים ציבוריים ומסחריים בתוך בנייני מגורים ובצמוד אליהם, כדלקמן:
|
כתובת |
חלקה וגוש |
מס' מגרש
בתכנית |
שטח מגרש |
יעוד בתכנית החדשה |
שימוש ציבורי ומסחרי |
שטח כולל
מעל הקרקע |
|
ריינס 12 |
6538/258 |
902 |
555 מ"ר |
מגורים ומסחר |
מסחר בקומת קרקע בבניין מגורים |
75 מ"ר |
|
בר אילן 35-33 |
6538/388 |
805 |
948 מ"ר |
מגורים ומבנים ומוסדות ציבור |
שטח ציבורי בקומת קרקע בבניין מגורים (הוצג בתשריט ההכנה כגן ילדים) |
125 מ"ר |
|
העצמאות 7 |
6538/390 |
400 |
507 מ"ר |
מבנים ומוסדות ציבור |
מבנה ציבורי בן 4 קומות (הוצג במצגת של העירייה כאשכול גנים) |
1,350 מ"ר |
|
בר אילן 47-45 |
6538/390 |
804 |
376 מ"ר |
מגורים ומבנים ומוסדות ציבור |
שטח ציבורי בקומת קרקע בבניין מגורים |
125 מ"ר |
|
בר אילן 53 |
6535/118 |
802 |
1,064 מ"ר |
מגורים ומבנים ומוסדות ציבור |
שטח ציבורי בקומת קרקע בבניין מגורים (הוצג בתשריט ההכנה כמועדון תעופה ומעון יום) |
125 מ"ר |
|
העצמאות 3 |
6535/119
6535/120 |
803 |
524 מ"ר |
מגורים ומבנים ומוסדות ציבור |
שטח ציבורי בקומת קרקע בבניין מגורים (הוצג בתשריט ההכנה כמועדון תעופה ומעון יום) |
125 מ"ר |
|
|
|
140 |
827 מ"ר |
מגורים ד' |
מסחר בקומת קרקע בבניין מגורים |
100 מ"ר |
|
בר אילן 55 |
6535/131 |
901 |
784 מ"ר |
מגורים ומסחר |
מסחר בקומת קרקע בבניין מגורים |
60 מ"ר |
|
|
|
801 |
454 מ"ר |
מגורים ומבנים ומוסדות ציבור |
גן ילדים בשתי קומות בבניין מגורים |
250 מ"ר |
|
סה"כ מסחר בבנייני מגורים |
|
|
|
235 מ"ר |
|
סה"כ שטחי ציבור בבנייני מגורים |
|
|
|
750 מ"ר |
|
סה"כ מבני ציבור |
|
|
|
1,350 מ"ר |
|
סה"כ |
|
|
|
2,375 מ"ר |
תחת התפריט תכנית "מעונות שרה" ניתן לצפות במסמכי התכנית.
