היבטים קנייניים
1. חוק התכנון והבניה התשכ"א – 1965
1.1 סעיף 33 א' לחוק התכנון והבניה התשכ"א - 1965 מסמיך את הממשלה,
בהמלצת ועדה שמינתה, להכריז על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי
או לעיבוי בניה. ההכרזה נעשית מתוך מטרה לעשות שימוש יעיל בקרקע,
לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר, וכן על מנת
להטיב עם החזות העירונית ולשפר את תדמיתה.
1.2 משמעות ההכרזה על אזור כמתחם פינוי ובינוי היא מתן אחוז גדול של
תוספות בניה באזור והענקת הטבות מיסוי שונות שיעודדו כריתת
הסכמים פרטיים לפינוי ובינוי בין יזמים לבין דיירי המתחם. לרוב, במסגרת
הסכם פינוי ובינוי הדיירים מפנים את דירותיהם, והיזם בונה על הקרקע
ומספק להם דירות חדשות.
2. חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) תשס"ו – 2006
2.1 שמו של חוק זה בתחילתו היה חוק פינוי בינוי פיצויים והיה ידוע בכינויו כחוק "הדייר הסרבן". החוק התקבל בכנסת ביום כ' בכסלו התשס"ו (21 בדצמבר 2005), ומטרתו להתמודד עם תופעה שלפיה פרויקטים של פינוי בינוי אינם יוצאים לפועל למרות רצונם של רוב הדיירים וזאת עקב התנגדות בלתי סבירה של אחד או מספר מועט מבעלי הדירות, אשר לא פעם נהנה מעמדת מיקוח מיוחדת, שבה הוא משתמש, לעיתים, אפילו במחיר של הכשלת העסקה.
2.2 התפיסה שעומדת בבסיס החוק היא כי יש להתחשב באינטרס של רוב בעלי הדירות יותר מאשר בקניינו של הדייר הסרבן המצוי במיעוט, כאשר סירובו בלתי סביר ונובע מאינטרס אישי. מאחורי החוק עומדת תפיסה שלפיה ההתחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב.
2.3 תמצית הוראות החוק
הגדרות עיקריות
"מקבץ פינוי ובינוי" או "מקבץ" – בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פינוי ובינוי לפי תכנית מפורטת.
"מתחם פינוי ובינוי" – שטח שהוכרז כמתחם פינוי ובינוי לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
"עסקת פינוי ובינוי" – חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתכנית לפינוי ובינוי, שמצורף לו ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם או לעורך דין מטעמו לביצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה, ושכולל, בין השאר, את כל אלה:
(1) העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה;
(2) המועדים המרביים לאישור תכנית מפורטת, לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה לבעל הדירה בהתאם לחוזה;
(3) פרטים בדבר הגורם שיבצע את עבודות הבנייה בהתאם לחוזה או תנאים לבחירתו של הגורם כאמור, לרבות לעניין ניסיונו בתחום;
(4) התחייבות מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה לשם הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה;
"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" – בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, וכן מתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם שלוש דירות לפחות מהדירות בבית המשותף, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;
(2) יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם;
"קשיש" - בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 70 שנים, ובמועד האמור הוא התגורר בדירה באותו בית משותף שנתיים לפחות;
סעיף 2 לחוק
(א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה –
(1) לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה;
(2) לאשר את ביצוע העסקה וכן למנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב.
(א1) בית משפט רשאי לקבוע כי בחישוב הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות לא יובאו בחשבון זכויותיו או חלק מזכויותיו של בעל דירה שלא הסכים לכריתת עסקת פינוי ובינוי (בסעיף זה – בעל דירה מתנגד), אם מצא שהתנגדותו נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף או בשטח הגובל לבניין, בין היתר בהתחשב בהיקף הבנייה או השימוש כאמור ובפרק הזמן שעבר מאז החלו, או שהתנגדותו נובעת מפיצול הדירה שבבעלותו לדירה אחת נוספת לפחות שלא כדין, ובלבד שהוגשה בקשה לכך, בהליך תביעה לפי סעיף קטן (א) או בהליך נפרד, וצורפו לה שני אלה:
(1) ראיה לבנייה או לשימוש שלא כדין ברכוש המשותף או בשטח הגובל לבניין או לפיצול דירות שלא כדין;
(2) ראיה לכך שיותר ממחצית מכלל בעלי הדירות בבית המשותף שבו נמצאת דירתו של בעל דירה מתנגד, שיש בבעלותם יותר ממחצית מהרכוש המשותף בבית המשותף, מסכימים לכרות עסקת פינוי ובינוי; בפסקה זו, "כלל בעלי הדירות בבית המשותף" – לרבות בעלי הדירות המתנגדים.
(ב) סירוב להעברת זכויות כאמור בסעיף קטן (א) לא ייחשב כבלתי סביר, בין השאר, באחד מאלה:
(1) עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעה זו חזקה כי היא כדאית כאמור לעניין בחינת סבירותו של הסירוב, אלא אם כן הוכח אחרת; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה תהיה כדאית כלכלית בהתקיים תנאים שקבע, חזקה כי היא כדאית כאמור בהתקיים התנאים שקבע, אלא אם כן הוכח אחרת;
(2) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש, ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים;
(3) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, ואם נקבעו תנאים על ידי שמאי פינוי ובינוי לעניין כדאיות כלכלית – לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים;
(4) קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר;
(5) היה בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו אדם עם מוגבלות והתקיים אחד מאלה:
(א) כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית לבעל הדירה, והדירה האמורה אינה כוללת התאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניה של דירת הקבע החלופית;
(ב) לא כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית כאמור בפסקת משנה (א) – העסקה אינה כוללת תמורה בשל שוויין של ההתאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות;
(6) בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה ולא הוצעה לו, לפחות אחת מהחלופות כמפורט להלן, לפי בחירת היזם, נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה:
(א) מתן אפשרות לקשיש לבחור באחת מאלה:
(1) מעבר לבית הורים, לרבות בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, ובלבד שמעבר כאמור יתאפשר עד למועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבעו בעסקת הפינוי ובינוי;
(2) רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבע בעסקת הפינוי ובינוי; מיקומה של דירה כאמור יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש – אם הקשיש ביקש זאת;
(3) קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבע בעסקת הפינוי ובינוי;
(ב) שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה;
(ג) דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, והכול בשווי דומה לשווי דירת תמורה;
(7) בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 75 שנים, או שבעל הדירה המסרב המתגורר בדירה הוא חולה הנוטה למות כהגדרתו בחוק החולה הנוטה למות, התשס"ו-2005, ולא הוצעה לו, חלופה כאמור בפסקה (6)(א), נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה.
2.4 בהתאם לסעיף 2א. לחוק רוב של שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ ושני שלישים לפחות מהרכוש המשותף, וכן בבעלותם למעלה ממחצית מהדירות בכל בית משותף במקבץ ומחצית מהרכוש המשותף בכל בית, יכול לפנות לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי פינוי בינוי כדי שיחליט אם עסקת הפינוי בינוי המוצעת כדאית כלכלית ואם אינה כדאית – באילו תנאים תיחשב כדאית.
2.5 בהתאם לסעיף 3 לחוק, בית המשפט רשאי, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לקבוע כי בעל דירה מסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות, בהתחשב בין השאר, בשיקולים כגון: גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי, כושר פירעונו של בעל דירה מסרב לשאת בנזק ונסיבות העסקה.
2.6 בהתאם לסעיף 6 לחוק – מי שפועל מטעם יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי, מי שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן שעתיד לבצע את הבנייה ומי ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת פינוי ובינוי, יציין זאת באופן ברור בפנייה הראשונה לבעלי הדירות, לפני חתימה על הסכם התקשרות וכן בנוסח הסכם ההתקשרות.
2.7 לסיכום, החוק יוצר מנגנון הרתעתי נגד אותם דיירים "סוררים"
המסרבים סירוב בלתי סביר הנובע מאינטרס אישי, לעיסקת
הפינוי בינוי וקובע כי דייר יהיה אחראי בנזיקין, כלפי יתר הדיירים
בבית משותף, במידה והדייר מסרב סירוב בלתי סביר לעסקת
הפינוי בינוי, ובכך מונע את הוצאתה לפועל. גלגול אחריות שכזו,
לפתחו של דייר סרבן, והסיכון לעמוד בפני תביעה נזיקית, כפי
הנראה תביא דייר המסרב סירוב בלתי סביר, וייתכן שגם דיירים
שסירובם אינו בלתי סביר, ליתן הסכמתם לעיסקת פינוי בינוי. מצד
שני החוק קובע גם מנגנוני הגנה על אוכלוסיות מתקשות וטעונות
הגנה כגון: קשישים ומוגבלים ויוצר עבורם פתרונות ייחודיים.
