בדף זה יענה מוטי מרצ'בסקי, שמאי מקרקעין על שאלות שיופנו ע"י בעלי הזכויות בשכונה לגבי הליך הפינוי בינוי. ניתן להפנות אלי שאלות במישורים התכנוניים, שמאיים ומשפטיים ובכל נושא שעולה על דעתכם ואני אענה בהקדם על שאלות הגולשים. את השאלות ניתן להעביר תחת התפריט צור קשר.
1. מהם שני ההליכים העיקריים בתהליך הפינוי בינוי?
פינוי בינוי מורכב משני הליכים עיקריים – הליך תכנוני והליך קנייני כדלקמן:
הליך תכנוני – מאפשר אישור תכנית בנין עיר (תב"ע) חדשה המגדילה את מספר יחידות הדיור במתחם וקובעת בנייני ציבור חדשים, ומערכות אורבאניות חדשות כגון: חניה, כבישים, מדרכות, תשתיות מים וביוב וכד'.
הליך קנייני – מאפשר קבלת דירת מגורים חדשה וגדולה יותר תמורת הדירה הישנה. הליך זה מתקיים בין בעלי הדירות במתחם באמצעות גורם מייצג לבין חברת בנייה, ללא התערבות העירייה או מוסדות ציבוריים אחרים.
2. מי הגורמים המעורבים?
|
גורם
|
סוג התהליך
|
אחריות בתהליך
|
|
העירייה/מוסדות תכנון
|
תכנוני
|
אחראים לאישור התכנית
|
|
משרד הבינוי והשיכון
|
תכנוני
|
מימון הכנת התכנית (בפרויקטים ביוזמת העירייה)
|
|
חברה מנהלת
|
תכנוני
|
ניהול תהליך התכנון של פרוייקט משרד השיכון
|
|
יזם/חברת בנייה
|
קנייני
|
אחראים למימוש התכנית ומתן פתרונות לבעלי הדירות
|
|
בעלי הדירות/נציג
|
קנייני
|
אחראים באמצעות ייצוג מקצועי להתנהלות מול גורמי התכנון, מינהל מקרקעי ישראל, רשויות מס ולבסוף מול חברת הבנייה.
|
3. מהם השלבים בתהליך?
|
שלב בתהליך
|
הגורם האחראי
|
|
הצעת מתחם/שכונה המתאימים לפינוי בינוי
|
יזם, נציג בעלי דירות, העירייה
|
|
הכנת תכנית בניין עיר חדשה
|
יזם או העירייה
|
|
תהליכי אישור התכנית בוועדה המקומית והמחוזית
|
העירייה בשיתוף היזם ו/או נציג הדיירים
|
|
איתור ויידוע בעלי הדירות בהכנת התכנית
|
יוזם התכנית
|
|
בחירת חברת בנייה
|
נציג מקצועי של בעלי הדירות (מכרזים וכד')
|
|
מו"מ וחתימת הסכם עם חברת בנייה
|
בעלי הדירות באמצעות נציגם
|
|
התפנות הדיירים בהסכמה
|
חברת הבנייה שנבחרה
|
|
קבלת היתרי הריסה ובניית הבניינים החדשים
|
חברת הבנייה שנבחרה
|
4. כמה זמן נמשך תהליך פינוי בינוי?
התהליך דורש כאמור מספר שלבים ומשלב בעלי עניין רבים בתכנית – ציבוריים ופרטיים, לכן עד לאישור תכנית בניין עיר חדשה עשויות לחלוף 3-4 שנים (במידה ולא תחול רפורמה בהליכי אישור תכניות). לאחר אישור תכנית עשויות לחלוף 1-2 שנים עד הוצאת היתרי בנייה ותחילת העבודות.
אישור התכנית אינו מבטיח את ביצועה ומותנה בתנאי השוק שישררו באותה עת ובהסכמת בעלי הדירות לפינוי בינוי.
5. מה המעורבות של בעלי דירות בפרוייקט של פינוי בינוי?
בדרך כלל פרוייקט של פינוי בינוי חל על שטח שמכיל מעשרות עד מאות דירות. אף גוף ציבורי או חברות בנייה אינו יכול להתמודד ולנהל משא ומתן עם מאות אנשים. יכולת ההשפעה של בעלי הדירות הרבה יותר גבוהה ככל שהם יותר מאוגדים, לכן את הדיירים צריך לייצג נציג מקצועי והדבר טוב יותר אם הוא מגיע מתוכם, יודע בדיוק את מה שהם רוצים ודואג להגן עליהם החל משלב הכנת התכנית ועד לשלב חתימת הסכם עם חברת בנייה וקבלת הדירות החדשות.
6. מהו הרוב הדרוש כיום לאחר התיקון בחוק כדי להוציא לפועל פרוייקט של פינוי בינוי?
כיום בהתאם לחוק פינוי בינוי פיצויים במתחם שבו מאושרת תכנית פינוי בינוי יש צורך בהסכמת 80% מבעלי הדירות בכל המתחם ולא פחות מ-66% בכל בניין. לדוגמא אם במתחם המיועד לפינוי בינוי יש 2 בניינים ובכל בניין 10 דירות, ובבנין הראשון הושגה הסכמה של 100%, בבניין השני אין צורך יותר ב-80% הסכמה אלא רק ב-66%, דהיינו 7 דירות בלבד.
7. האם ניתן לפנות דיירים המסרבים להליך פינוי בינוי?
בהתאם לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) תשס"ו - 2006, במידה והושג הרוב הדרוש, בעלי הדירות המסכימים להליך הפינוי בינוי יכולים לתבוע את הסרבנים המסרבים מסיבות שאינן ענייניות, בתביעה נזיקית על אובדן כספי בשל אי מימוש הפרויקט. האובדן הכספי יכול לנוע בין מאות אלפים לבין מיליוני שקלים.
8. מהם היתרונות והחסרונות בתהליך הפינוי בינוי?
|
|
לבעל דירה
|
לעיר
|
|
יתרונות
|
עליית ערך הנכסים (לעיתים כפול)
שיפור התשתיות ואיכות החיים
כניסת דיירים חדשים וצעירים
כניסת הון כלכלי לאזור
|
חידוש איזור מתיישן ושדרוג החלל הציבורי
שדרוג התשתיות
הגדלת תשלומי האגרות ובסיס הארנונה
שמירה על שטחים פתוחים
|
|
חסרונות
|
הצורך במעבר דירה ושינוי הסביבה
הטבעית
קבלת דירה הדורשת אחזקה גבוהה
יותר
|
הגדלת הצפיפות
עומס על תשתיות
|
9. מהם התנאים להצלחת הפרויקט?
קבלת הסכמה של רוב בעלי הדירות במתחם/שכונה.
אישור תכנית בניין עיר חדשה לפינוי בינוי שמטיבה עם בעלי הדירות ואינה מתחכמת איתם.
תכנית בנין עיר כדאית כלכלית לחברת בנייה.
איחוד שורות בין בעלי הדירות והסכמה על הנציג המייצג אותם.
אי פיצול חתימת הדיירים למייצגים שונים או למאעכרים לסוגיהם.
10. מתי אצטרך לפנות את דירתי?
פינוי הדירה יעשה במידה ויתמלאו כל התנאים הבאים במצטבר:
• אישור תכנית בנין עיר חדשה שתטיב עם כל הצדדים המעורבים בתהליך הפינוי בינוי.
• חתימה על הסכם עם חברת בנייה המספק את שני הצדדים.
• קבלה ביד של הערבויות מחברת הבנייה בגין שווי הדירה החדשה ודמי השכירות.
• מציאת דירה חלופית בסביבה.
• קבלת דמי שכירות לתקופת שכירות ראשונה.
• קבלת דמי תיווך (במידה והדירה נמצאה ע"י מתווך) .
• קבלת תשלום עבור הוצאות העברה ואריזה.
ההערכה היא שהשלבים הנ"ל ייקחו 3-5 שנים במידה ולא יהיו התנגדויות לתכנית ופיצול בין דיירי השכונה.
11. האם אוכל לקבל יותר מדירה אחת?
תכנית פינוי בינוי באזורים עירוניים שמטבעם גם צפופים שואפת מצד אחד לצפיפות מינימאלית ומצד שני שואפת להיות כלכלית וניתנת לביצוע. התכנית נבנית ע"י צוות הכולל אדריכל, שמאי מקרקעין ויועצים נוספים. תפקידו של השמאי הוא למצוא את הצפיפות האופטימאלית על מנת להגיע לאיזון נכון בין צפיפות לבין כלכליות. בבסיסה התכנית נבנית מלמטה בצורה כזאת שבגין כל דירה אחת קיימת מוקצות זכויות לדירה חלופית אחת ואת יתרת הדירות מקצים על מנת שהתכנית תהייה כלכלית ותחת הידיעה שחברת בנייה שתבצע את הפרויקט תצטרך הן לבנות דירות לדיירים הקיימים והן לשאת בעלויות נוספות כגון דמי שכירות, ערבויות בנקאיות ועוד העשויים להסתכם בעשרות מיליוני שקלים ואחרי כל זאת עוד להרוויח. לכן התשובה היא כי יש לצפות לדירה אחת חדשה תמורת דירה אחת ישנה.
12. יש לי דירה שהורחבה לשטח בנוי של 130 מ"ר ולשכני דירה שלא הורחבה בשטח של 50 מ"ר. מה כל אחד מאיתנו יקבל והאם יתכן שנקבל דירה זהה?
בשכונת מעונות שרה קיימים הרבה טיפוסי דירות כיום, חלק מהדירות הורחב לדירות בשטחים של 80 מ"ר עד 130 מ"ר וחלק נשאר בשטח המקורי ולא הורחב, חלק מהדירות שופץ וחלק לא שופץ. תכנית בנין עיר חדשה תקצה לכל בעלי הדירות יחדיו היקף מסוים של זכויות לדוגמא: 185 דירות × 130 מ"ר = 24,050 מ"ר. סה"כ השטח שיוקצה יחולק בין בעלי הדירות כל אחד לפי דירתו כיום והדבר יעשה ע"י הערכה שמאית מפורטת שתאמוד כל דירה בנפרד ותערוך טבלת ניקוד בין כל הדירות בשכונה. מי שמחזיק דירה בשטח של 130 מ"ר יקבל דירה בשטח גדול יותר ממה שהחזיק, מי שמחזיק דירה בשטח של 50-60 מ"ר יקבל דירה בשטח גדול יותר ממה שהחזיק. בכל מקרה יהיה צורך לנקד את הדירות ע"י שמאי לצורך מתן קדימות בבחירת הדירה החלופית והשמאות תהיה פתוחה ושקופה וכל אחד יוכל לעיין בה.
